Compra de imóveis: Saiba como não cair em ciladas

O sonho da casa própria, enfim, está para se materializar. E agora, qual o próximo passo? Saber quais os documentos certos para conferir a regularização do imóvel, a hora certa de pagar o sinal e quem paga, por exemplo, o imposto sobre transferência de bens imóveis (ITBI) são algumas das dúvidas mais frequentes nessa primeira compra. Especialistas mostram, passo a passo, como não fazer do sonho um pesadelo.

A primeira ação, segundo o advogado especialista na área imobiliária Hamilton Quirino, é verificar se o imóvel tem problemas, como infiltrações, ou alguma obra irregular. Vale também saber quanto custa — e se estão em dia — o condomínio e o IPTU e, se for o caso, fazer um prévio orçamento do custo de eventuais reformas.

Se do lado de dentro está tudo certo, é a hora de checar se a papelada da propriedade se encontra na mesma situação. São vários os documentos necessários, mas o mais importante é a certidão de ônus gerais.

O diretor da Mais Consultoria Imobiliária, André Barros, orienta a ter calma ao comprar o imóvel e informar-se o máximo possível do bem a ser adquirido. Segundo ele, os casos mais comuns de problemas que inviabilizam o financiamento para a compra são justamente por pendências na documentação.

Passo a passo

- Conhecer o imóvel:
Mesmo que você tenha se encantado com o imóvel, procure colher o máximo de informações, como o valor mensal do condomínio (inclusive cotas extras, se houver) e do IPTU, e verificar se estão em dia.

- Eventuais problemas:
Com a ajuda de um profissional, verifique se há problemas, como infiltrações ou riscos estruturais. Também vale fazer um prévio orçamento do custo das obras e examinar as plantas e projetos para saber se há alguma obra irregular, como ocorre, por exemplo, com ampliações não autorizadas na cobertura.

- RG do imóvel:
Todo imóvel, novo ou usado, tem uma matrícula e está em um Registro de Imóveis (cartório). Para saber a situação da unidade a ser comprada, o comprador ou vendedor deve pedir pela certidão de ônus reais do imóvel atualizada, que é um documento onde constam todas as informações, como área, titular, vaga de garagem e até pendências, como dívida, hipoteca ou alienação.

- Prazo de entrega:
O primeiro passo, se for na planta, é verificar a idoneidade da construtora e visitar alguns empreendimentos entregues, além de conferir se cumprem o prazo de entrega. No caso de usados, vale ver se o imóvel está ocupado pelo próprio dono ou por terceiros, e como será a saída, para não ter surpresas quanto ao pronto recebimento das chaves.

- Documentação:
Os documentos obrigatórios do imóvel são certidão de ônus reais do Registro de Imóveis; certidões das Varas da Fazenda Pública (imóvel); certidão da Prefeitura Municipal (IPTU e situação enfitêutica); declaração de quitação do condomínio e certidão do Corpo de Bombeiros.

Documentos obrigatórios dos vendedores: certidões dos distribuidores cíveis; certidões de interdições e tutelas; certidão da Justiça Federal; certidão das Varas da Fazenda Pública (vendedores) e certidão de ações trabalhistas.

- Sinal e Taxa de ITBI:
Se estiver tudo certo, é hora de firmar o acordo de compra e venda e pagar o sinal, que geralmente é de até 10% do valor do imóvel — que não é obrigatório e depende de acordo entre as partes. Na transferência do imóvel, há ainda a taxa municipal ITBI. Em seguida, é marcada a assinatura da escritura.

- Escritura:
Com sinal e ITBI pagos, é feita a escritura. Vale ressaltar que a efetivação da compra só terá valor após o devido registro da escritura no Registro de Imóveis (RI).

- Pagamento:
O pagamento pode ser acordado entre as partes ou, no caso de financiamento imobiliário, os bancos liberam o pagamento oficialmente (porque já há uma autorização prévia), geralmente, após o RI. A compra de lançamentos é mais simples, pois a construtora já possui um banco financiador. Basta aprovar o crédito e assinar o contrato.